Eigenwoningreserve bij scheiding: bijleenregeling uitgelegd

De eigenwoningreserve is een onderwerp dat fiscaal complex klinkt, maar de onderliggende regel is begrijpelijk. Hieronder leggen we hem rustig uit en bekijken we wat hij bij scheiding voor u betekent.

Wat is de eigenwoningreserve?

De eigenwoningreserve is een fiscaal saldo dat ontstaat zodra u uw eigen woning verkoopt met overwaarde. De Belastingdienst verlangt dat u deze overwaarde opnieuw inzet voor de aankoop van uw volgende eigen woning — anders verliest u renteaftrek over een evenredig deel van de nieuwe financiering. De regeling staat bekend als debijleenregeling.

Het achterliggende idee: de overheid wil voorkomen dat huiseigenaren met overwaarde opnieuw onbeperkt hypotheekrente kunnen aftrekken zonder eigen middelen in te zetten. De renteaftrek is daarmee gekoppeld aan de werkelijke financieringsbehoefte.

Hoe ontstaat de reserve bij scheiding?

Bij scheiding kan eigenwoningreserve op twee manieren ontstaan:

Bij verkoop van de woning

U verkoopt samen de woning. De overwaarde wordt verdeeld volgens uw eigendomsverhouding. Voor elk van u afzonderlijk ontstaat een eigenwoningreserve gelijk aan uw aandeel. Twee voorbeelden:

• Bij verkoop met €120.000 overwaarde en 50/50-eigendom: elk €60.000 eigenwoningreserve.
• Bij verkoop met €120.000 overwaarde en 70/30-eigendom: €84.000 voor de hoofdpartij, €36.000 voor de andere.

Bij uitkoop

Wanneer een van u beiden de woning behoudt en de ander uitkoopt, geldt voor de vertrekkende partner: diens deel van de overwaarde wordt eigenwoningreserve. Voor de blijvende partner zijn er in principe geen reserve-gevolgen, omdat die het woningbezit niet beëindigt — wel kunnen er fiscale aandachtspunten zijn rond de bijgeleende uitkoopsom.

Wat gebeurt er als u een nieuwe woning koopt?

De eigenwoningreserve is drie jaar geldig. Koopt u binnen die periode een nieuwe eigen woning, dan moet u de reserve verplicht inzetten als eigen geld bij de aankoop. Doet u dat niet, dan verliest u over een evenredig deel van de nieuwe hypotheek het recht op renteaftrek.

Een voorbeeld. U verkoopt uw oude woning met €80.000 overwaarde (uw aandeel). U koopt een nieuwe woning van €350.000 met een hypotheek van €350.000 (zonder eigen geld in te brengen). Fiscaal wordt gezegd: u had €80.000 als eigenwoningreserve. Daarvan is uw aftrekbare eigenwoningschuld dus maximaal €350.000 − €80.000 = €270.000. Over de overige €80.000 hypotheek is de rente niet aftrekbaar.

Wanneer vervalt de reserve?

De eigenwoningreserve vervalt in twee situaties:

• Na drie jaar zonder dat u een nieuwe eigen woning hebt aangekocht. Daarna mag u opnieuw een hypotheek aangaan zonder dat de reserve nog meetelt.
• Bij aankoop van een nieuwe woning waarbij u de reserve volledig inzet. Het saldo wordt dan teruggebracht naar nul.

Voor wie tijdelijk huurt na scheiding en pas later weer wil kopen: drie jaar is relatief kort. Houd dit in gedachten bij uw planning.

Aandachtspunten bij verdeling

Drie zaken om bij de verdeling expliciet vast te leggen:

De eigenwoningreserve per partner

Maak in het convenant of de akte van verdeling zichtbaar welk deel van de overwaarde aan ieder van u toekomt. Dit voorkomt latere discussie over fiscale aanspraken bij de Belastingdienst.

Bestaande eigenwoningreserve vóór scheiding

Had u of uw partner al een eigenwoningreserve voor het huwelijk of de samenwoning, uit een eerder verkocht huis? Dan kan die nog meespelen — en bij beperkte gemeenschap blijft deze in principe privé.

De uitkoopsom en de bijleenregeling

Bij uitkoop is er een fiscale subtiliteit: het deel dat u bijleent om uw ex-partner uit te kopen, kan kwalificeren als financiering van de aankoop van diens aandeel. Hierdoor blijft renteaftrek mogelijk, mits aan de voorwaarden wordt voldaan. Dit moet expliciet zo worden behandeld in de aangifte.

De relatie met de eigenwoningregeling

De eigenwoningreserve is onderdeel van de bredere eigenwoningregeling van de Belastingdienst. Die regeling bepaalt onder andere:

• Welke schulden gelden als eigenwoningschuld (waarover renteaftrek mogelijk is).
• Het verplichte aflossingsschema voor hypotheken aangegaan na 2013 (in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair aflossen).
• De zogenoemde scheidingsregeling: een overgangsperiode van twee jaar waarin de woning fiscaal nog kan worden behandeld als eigen woning, ook voor de vertrekkende partner.

Deze regelingen werken op elkaar in. Wijzigingen in één daarvan hebben vaak gevolgen voor de andere. Daarom is het verstandig om bij scheiding fiscaal en hypothecair advies in samenhang in te winnen.

Praktisch: hoe controleert de Belastingdienst dit?

De Belastingdienst kent uw eigenwoningreserve niet automatisch — u moet hem zelf aangeven en bijhouden. Dit gebeurt in uw aangifte inkomstenbelasting op het moment dat u een eigen woning verkoopt of verdeelt. Bij aankoop van een nieuwe woning neemt u uw reserve op in de aangifte van dat jaar.

Bewaar de stukken: de akte van verdeling, de verkoopopbrengst, de hypotheekafrekening. Bij controle is de Belastingdienst streng over de onderbouwing van wat u opgeeft.