Het verdelen van een huis bij scheiding is meer dan rekenen alleen. Het raakt aan wat u samen hebt opgebouwd en aan wat u meeneemt naar een volgende fase. Tegelijk is een heldere verdeling juist de basis voor rust. Hieronder leest u hoe de overwaarde (of restschuld) wordt verdeeld, welke rol uw huwelijksregime speelt, en hoe een vergoedingsrecht uitpakt.
Wat houdt verdelen juridisch in?
De woning staat in het Kadaster onder een bepaalde eigendomsverhouding: meestal 50/50, soms ongelijk. Bij scheiding bepaalt u samen wat met dat eigendom gebeurt. Er zijn drie hoofduitkomsten: u houdt de woning samen aan (zelden duurzaam aanbevolen), één partner neemt het over door uitkoop, of u verkoopt en verdeelt de opbrengst.
Verdelen van de overwaarde
De overwaarde is het verschil tussen de marktwaarde en de openstaande hypotheek. Bij een eigendomsverhouding van 50/50 deelt u die in tweeën; bij een ongelijke verhouding (bijvoorbeeld 60/40) verdeelt u in dezelfde verhouding.
Uw huwelijksregime bepaalt de verdeling
Hoe de woning en overwaarde verdeeld worden, hangt af van wat u juridisch had vastgelegd:
| Regime | Wat gebeurt er met de woning? | Verdieping |
|---|---|---|
| Algehele gemeenschap (huwelijk vóór 2018) | In beginsel valt alles in de boedel, ook een vóór het huwelijk gekochte woning. Verdeling doorgaans 50/50. | Huwelijkse voorwaarden |
| Beperkte gemeenschap (vanaf 2018) | Voorhuwelijks privébezit blijft privé; samen opgebouwd vermogen deelt u. | Huwelijkse voorwaarden |
| Huwelijkse voorwaarden | De notariële akte bepaalt de verdeling en eventuele verrekening. | Koude uitsluiting |
| Samenwonen (met/zonder contract) | Eigendom volgt het Kadaster en eventueel het samenlevingscontract. | Samenlevingscontract |
Bron: Rijksoverheid, geraadpleegd juni 2026
Vergoedingsrecht: privégeld in de woning
Stak een van u privévermogen (een erfenis of schenking) in de gezamenlijke woning? Dan ontstaat een vergoedingsrecht. Sinds 2012 geldt de beleggingsleer (artikel 1:87 BW): de vergoeding is niet het nominale inlegbedrag, maar beweegt mee met de waardeontwikkeling van de woning. Bron: Burgerlijk Wetboek Boek 1, art. 1:87 (vergoedingsrecht, beleggingsleer), geraadpleegd juni 2026
Verdelen van een restschuld
Is de hypotheek hoger dan de woningwaarde, dan is er een restschuld. Ook die wordt verdeeld, doorgaans volgens uw eigendomsverhouding. Belangrijk: u blijft beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de volledige schuld tot het ontslag uit de hoofdelijkheid is geregeld, ook na verkoop of uitkoop.
Een restschuld kunt u aflossen uit eigen middelen of, in overleg met de bank, via een aflossingsregeling afbouwen. De fiscale renteaftrek voor restschulden gold alleen voor restschulden die ontstonden tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 (maximaal 15 jaar aftrekbaar); voor latere restschulden is er geen aftrek meer. Laat dit voor uw situatie nakijken op fiscale gevolgen scheiding eigen woning.
De rol van de notaris bij verdeling
De akte van verdeling legt uw afspraken juridisch vast. De notaris zorgt voor de eigendomsoverdracht, de doorhaling of vestiging van de hypotheekinschrijving, het vastleggen van vergoedingsrechten en de inschrijving in het Kadaster. De kosten verschillen per kantoor, vraag vooraf een offerte. Meer hierover op notaris bij scheiding.
Wat als u het niet eens wordt?
De rechter kan een knoop doorhakken, maar drie tussenstappen helpen vaak eerst:
- Mediation: een neutrale derde helpt u tot afspraken komen, sneller en goedkoper dan procederen.
- Onafhankelijke taxatie: een gezamenlijk aangewezen taxateur haalt een geschil over de waarde van tafel.
- Financieel advies: objectieve cijfers trekken verschillende verwachtingen over haalbaarheid recht.