Hoe werkt het uitkopen van een ex-partner?
Bij een scheiding met een koopwoning heeft u grofweg drie keuzes: de woning verkopen en de overwaarde verdelen, samen eigenaar blijven, of één van u beiden blijft wonen en koopt het deel van de ander over. Dat laatste heet uitkopen.
De uitkoopsom is het bedrag dat u betaalt aan uw ex-partner in ruil voor diens eigendomsaandeel in de woning. U financiert dit doorgaans door de bestaande hypotheek te verhogen, de bank toetst daarvoor uw inkomen opnieuw. Tegelijk neemt u de bestaande hypotheek volledig over. De bank ontslaat uw ex-partner pas uit de hoofdelijke aansprakelijkheid als u aantoont dat u de hypotheek alleen kunt dragen.
De formule achter de berekening
De calculator gebruikt een transparante rekenwijze. Zo kunt u de uitkomst zelf narekenen:
- Overwaarde = woningwaarde − openstaande hypotheek
- Uitkoopsom = overwaarde × eigendomsaandeel van uw ex-partner
- Totale nieuwe hypotheek = openstaande hypotheek + uitkoopsom
- Maandlast = annuïteit van de totale nieuwe hypotheek tegen de gekozen rente en looptijd
Is de overwaarde negatief (de hypotheek is hoger dan de woning waard is), dan is er een restschuld. Uw ex ontvangt dan geen uitkoopsom; de restschuld wordt verdeeld of meegenomen bij verkoop.
Voorbeelden: uitkoopsom en maandlast
Onderstaande scenario's zijn berekend met dezelfde formule als de calculator, tegen een indicatieve rente van 4,2% en een looptijd van 30 jaar, met een eigendomsverdeling van 50/50. Het zijn rekenvoorbeelden, geen offertes.
| Woningwaarde | Openstaande hypotheek | Overwaarde | Uitkoopsom ex | Nieuwe hypotheek | Maandlast |
|---|---|---|---|---|---|
| € 350.000 | € 200.000 | € 150.000 | € 75.000 | € 275.000 | € 1.344,80 |
| € 450.000 | € 300.000 | € 150.000 | € 75.000 | € 375.000 | € 1.833,81 |
| € 300.000 | € 250.000 | € 50.000 | € 25.000 | € 275.000 | € 1.344,80 |
| € 280.000 | € 300.000 | € -20.000 | restschuld € 10.000 | € 300.000 | € 1.467,05 |
Het laatste voorbeeld toont een woning "onder water": de hypotheek is hoger dan de woningwaarde. Er is dan geen uitkoopsom maar een te verdelen restschuld.
Wat de calculator niet meeneemt
Deze rekentool geeft een eerste beeld. Voor een volledig plaatje horen er nog kosten en regels bij die per situatie verschillen:
- Overdrachtsbelasting: bij verdeling van de woning tussen ex-echtgenoten of geregistreerd partners geldt meestal een vrijstelling; voor samenwoners gelden aparte voorwaarden. Lees meer over de fiscale gevolgen.
- Advies-, taxatie- en notariskosten: voor de hypotheekwijziging en de akte van verdeling.
- Fiscale gevolgen: hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait en de eigenwoningreserve beïnvloeden uw netto maandlast.
- De inkomenstoets: of u de hypotheek alleen mág krijgen, hangt af van de leennormen en uw inkomen, inclusief eventuele alimentatie.
Hoe nu verder?
Geeft de berekening u een haalbaar beeld, dan is de logische volgende stap een gesprek met een onafhankelijke, AFM-geregistreerde adviseur. Die toetst of u de hypotheek daadwerkelijk alleen kunt dragen en begeleidt het volledige uitkoopproces, van taxatie tot notaris. Wilt u eerst meer achtergrond? Lees dan over uw ex-partner uitkopen of het bredere overzicht hypotheek na scheiding.