Een scheiding raakt aan veel zaken tegelijk. Voor wie samen een huis heeft, is de woning vaak de meest ingewikkelde beslissing, financieel, fiscaal en emotioneel. U bent daarin niet alleen: in 2024 waren er in Nederland ongeveer 25.386 echtscheidingen, na een gemiddelde huwelijksduur van 14,5 jaar. Bron: CBS StatLine — Huwelijksontbindingen; echtscheiding en overlijden (37425ned), geraadpleegd juni 2026 Op deze pagina vindt u in begrijpelijke taal het volledige overzicht van uw mogelijkheden, met rekenvoorbeelden, de fiscale spelregels van 2026 en een rustig stappenplan. Termen die u niet kent, vindt u in de begrippenlijst.
De drie hoofdroutes in het kort
Bij een eigen woning met hypotheek heeft u in vrijwel alle gevallen drie keuzes. Welke het beste past, hangt af van uw inkomen, de overwaarde, uw wens om in de woning te blijven en de afspraken die u samen maakt.
| Route | Wanneer passend | Inkomenseis | Belangrijkste aandachtspunt |
|---|---|---|---|
| Uitkopen / overnemen | U wilt blijven en kunt de hypotheek alleen dragen | Hoog, u draagt de hele hypotheek alleen | Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid + financiering uitkoopsom |
| Samen verkopen | Niemand kan of wil de woning houden | Geen, u verkoopt en verdeelt | Verdeling van overwaarde of restschuld |
| Samen eigenaar blijven | Tijdelijke oplossing, bijv. rust voor de kinderen | Beiden blijven aansprakelijk | Renteaftrek vervalt na 24 maanden; maak heldere afspraken |
1. Eén partner blijft en koopt de ander uit
Een van u beiden blijft in de woning en betaalt de ander een uitkoopsom. Die is gelijk aan het aandeel in de overwaarde, meestal de helft, tenzij andere afspraken gelden. De blijver neemt de volledige hypotheek over (vaak verhoogd met de uitkoopsom) en moet aantonen die alleen te kunnen dragen.
Lees meer over uw ex-partner uitkopen →
2. Hypotheek overnemen zonder uitkoopsom
Soms is er weinig overwaarde, of spreekt u af de woning tegen de openstaande hypotheek over te nemen. Eén partner zet de bestaande hypotheek alleen voort; de ander wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Lees meer over hypotheek overnemen →
3. Samen verkopen
Wanneer geen van beiden de hypotheek alleen kan dragen, of u samen een nieuwe start wilt, is verkopen vaak de eenvoudigste oplossing. De overwaarde, of bij een restschuld het tekort, wordt verdeeld volgens uw eigendomsverhouding.
De rol van hoofdelijke aansprakelijkheid
Zolang de hypotheek op beide namen staat, zijn u en uw ex-partner hoofdelijk aansprakelijk. De bank kan de volledige schuld bij ieder van u opeisen, ook als u onderling iets anders afsprak. Bron: Burgerlijk Wetboek Boek 6, art. 6:6 e.v. (hoofdelijke aansprakelijkheid), geraadpleegd juni 2026 Bij scheiding wil de vertrekkende partner uit deze aansprakelijkheid worden ontslagen, en dat kan uitsluitend met instemming van de geldverstrekker.
Belangrijk: de afspraken in uw echtscheidingsconvenant binden de bank niet. Pas als de geldverstrekker het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid formeel verleent en de notaris dit vastlegt, is de vertrekkende partner echt vrij. Tot dat moment blijft die meeaansprakelijk en telt de hypotheek mee bij een eventuele nieuwe woning.
Wat doet de notaris?
Bij scheiding rond een eigen woning is de notaris vrijwel altijd in beeld. Hij of zij stelt de akte van verdeling op, regelt de eigendomsoverdracht en zorgt dat de gewijzigde hypotheekverhoudingen correct in het Kadaster worden geregistreerd. Lees meer over de rol en kosten van de notaris →
Fiscale gevolgen in 2026
De Belastingdienst behandelt de eigen woning bij scheiding via de eigenwoningregeling. Drie onderdelen springen eruit:
- Hypotheekrenteaftrek: de rente op de eigenwoningschuld is in box 1 aftrekbaar, ook na scheiding, mits aan de voorwaarden wordt voldaan.
- Eigenwoningforfait: een bijtelling bij uw inkomen, gekoppeld aan de WOZ-waarde, in 2026 0,35% voor de meeste woningen. Bron: Belastingdienst — Hoe werkt het eigenwoningforfait, geraadpleegd juni 2026
- Eigenwoningreserve: ontstaat bij verkoop met overwaarde en bij verdeling; blijft 3 jaar geldig en is belangrijk als u later opnieuw koopt. Bron: Belastingdienst — Bijleenregeling en eigenwoningreserve, geraadpleegd juni 2026
Voor de vertrekkende partner geldt de scheidingsregeling: de woning mag fiscaal nog 24 maanden (2 jaar) als eigen woning worden behandeld, zodat de renteaftrek over het eigen aandeel in die periode doorloopt. Bron: Belastingdienst — Wat gebeurt er na 2 jaar?, geraadpleegd juni 2026 Daarna verhuist het aandeel naar box 3 als het niet is overgedragen. Lees het volledige fiscale overzicht →
Wat verandert er door uw burgerlijke staat?
Hoe de woning en de overwaarde worden verdeeld, hangt af van wat u juridisch had vastgelegd:
| Situatie | Wat gebeurt er met de woning? | Verdiep u in |
|---|---|---|
| Algehele gemeenschap (huwelijk vóór 2018) | Woning en hypotheek vallen in beginsel half-om-half in de boedel, ook voorhuwelijks bezit. | Huwelijkse voorwaarden |
| Beperkte gemeenschap (huwelijk vanaf 2018) | Wat vóór het huwelijk privé was, blijft privé; samen opgebouwd vermogen deelt u. | Huwelijkse voorwaarden |
| Huwelijkse voorwaarden | De notariële akte bepaalt wat van wie is en hoe wordt verrekend. | Koude uitsluiting |
| Samenwonen (met of zonder contract) | Eigendom volgt het Kadaster en eventueel het samenlevingscontract. | Samenlevingscontract |
Bron: Rijksoverheid, geraadpleegd juni 2026
Een rustig stappenplan
Wat u ook kiest, het proces heeft een herkenbare structuur. Hieronder de fasen op hoofdlijnen, uitgebreid beschreven in het complete stappenplan.
- Oriëntatie: u bepaalt samen de wens en welke routes haalbaar lijken.
- Berekeningen: woningwaarde (taxatie of WOZ), openstaande hypotheek, leencapaciteit, fiscale gevolgen. De uitkoopwaardecalculator geeft een indicatief beeld.
- Hypotheekaanvraag: bij de blijvende partner of een nieuwe geldverstrekker. De inkomenstoets wordt opnieuw uitgevoerd.
- Notariële afhandeling: akte van verdeling, eigendomsoverdracht en ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid.
- Belastingaangifte: aanpassing conform de scheidingsregeling en de nieuwe eigenwoningsituatie.
Wat is er veranderd in 2026?
De regels en bedragen rond hypotheek en scheiding worden jaarlijks aangepast. De belangrijkste wijzigingen voor 2026:
| Onderwerp | Stand 2026 | Bron |
|---|---|---|
| NHG-kostengrens | € 470.000 | Bron: Nationale Hypotheek Garantie, geraadpleegd juni 2026 |
| Overdrachtsbelasting niet-eigen woning | 8% | Bron: Belastingdienst, geraadpleegd juni 2026 |
| Startersvrijstelling-grens | € 555.000 | Bron: Belastingdienst, geraadpleegd juni 2026 |
| Extra leenruimte eenverdiener | € 17.000 | Bron: Nibud, geraadpleegd juni 2026 |
Wij controleren deze cijfers periodiek; de datum van de laatste controle staat boven aan deze pagina. Alle bedragen verwijzen naar de officiële bron.
Veelgemaakte fouten, en hoe u ze voorkomt
- Denken dat het convenant de bank bindt. Pas met formeel ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid bent u echt los van de gezamenlijke hypotheek.
- De tweejaarstermijn missen. De renteaftrek voor de vertrekkende partner stopt na 24 maanden. Regel de overdracht of verkoop op tijd.
- Partner- en kinderalimentatie niet apart vastleggen. Dat leidt tot fiscale problemen. Lees over alimentatie en hypotheek.
- Te laat met de bank praten. De geldverstrekker beslist of u mag overnemen, begin dat gesprek vroeg, niet pas als het convenant klaar is.
Waarom onafhankelijk advies belangrijk is
De combinatie van hypotheek, belastingrecht en familierecht maakt scheiding rond een eigen woning een van de meest complexe situaties in een mensenleven. Banken zijn gebonden aan de regels van de AFM en vragen vrijwel altijd om advies van een geregistreerd hypotheekadviseur voordat zij meewerken aan uitkoop of overname. Een onafhankelijke adviseur vergelijkt meerdere geldverstrekkers, kijkt naar de fiscale gevolgen op lange termijn en helpt u rust te bewaren.