Een scheiding raakt aan veel zaken tegelijk. Voor wie samen een huis heeft, is de woning vaak de meest ingewikkelde beslissing — financieel, fiscaal en emotioneel. Op deze pagina vindt u in begrijpelijke taal een overzicht van de mogelijkheden, zodat u rustig kunt bepalen welke route bij uw situatie past.
De drie hoofdroutes
Bij een eigen woning met hypotheek heeft u in vrijwel alle gevallen drie keuzes. Welke het beste past, hangt af van uw inkomen, de overwaarde, uw wens om in de woning te blijven en de afspraken die u samen wilt maken.
1. Eén partner blijft en koopt de ander uit
Een van u beiden blijft in de woning en betaalt de ander een uitkoopsom. Deze som is gelijk aan het aandeel in de overwaarde — meestal de helft, tenzij andere afspraken gelden. De blijver neemt de volledige hypotheek over (vaak verhoogd met de uitkoopsom) en moet aantonen dat hij of zij die alleen kan dragen.
Lees meer over uw ex-partner uitkopen →
2. Hypotheek overnemen zonder uitkoopsom
Soms is er geen of weinig overwaarde, of spreken de partners af dat het huis tegen de openstaande hypotheek wordt overgenomen. Eén partner neemt de bestaande hypotheek alleen verder, de ander wordt ontslagen uit de hoofdelijke aansprakelijkheid.
Lees meer over hypotheek overnemen →
3. Samen verkopen
Wanneer geen van beide partners de hypotheek alleen kan dragen, of wanneer u samen besluit een nieuwe start te maken, is verkopen vaak de eenvoudigste oplossing. De overwaarde — of, bij een restschuld, het tekort — wordt verdeeld volgens uw eigendomsverhouding.
Lees meer over het huis verkopen →
Een AFM-geregistreerde adviseur kijkt rustig met u mee welke route bij uw situatie past — zonder verplichting.
Plan een vrijblijvend gesprekDe rol van hoofdelijke aansprakelijkheid
Zolang de hypotheek op beide namen staat, zijn u en uw ex-partner hoofdelijk aansprakelijk. Dat betekent dat de bank de volledige schuld bij ieder van u kan opeisen, ook als u onderling andere afspraken heeft gemaakt. Bij scheiding wil de vertrekkende partner uit deze aansprakelijkheid worden ontslagen — en dat kan uitsluitend met instemming van de geldverstrekker.
De geldverstrekker beoordeelt of de blijvende partner de hypotheek alleen kan dragen. Daarbij wegen vaste inkomsten, alimentatie en eventuele andere schulden mee. Pas als de bank akkoord is, wordt het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid door de notaris vastgelegd.
Wat doet de notaris?
Bij scheiding rond een eigen woning is de notaris vrijwel altijd in beeld. Hij of zij stelt de akte van verdeling op, regelt de eigendomsoverdracht en zorgt dat de gewijzigde hypotheekverhoudingen correct worden geregistreerd in het Kadaster. Ook bewaakt de notaris dat de afspraken rond bijvoorbeeld vergoedingsrechten of alimentatie helder zijn vastgelegd.
De notariskosten variëren per kantoor en situatie. Reken voor een doorsnee verdeling op enkele honderden tot een paar duizend euro, exclusief BTW. Vraag vooraf om een offerte met heldere posten.
Fiscale gevolgen op hoofdlijnen
De Belastingdienst behandelt de eigen woning bij scheiding via de zogeheten eigenwoningregeling. Dit raakt drie onderdelen:
- Hypotheekrenteaftrek: de betaalde rente op de eigenwoningschuld is doorgaans aftrekbaar in Box 1, ook na scheiding, mits aan de voorwaarden wordt voldaan.
- Eigenwoningforfait: een fictieve bijtelling bij uw inkomen, gekoppeld aan de WOZ-waarde.
- Eigenwoningreserve: een fiscale reserve die ontstaat bij verkoop met overwaarde en bij verdeling van een eigenwoningschuld. Deze reserve speelt een grote rol als u later opnieuw een huis koopt.
Voor de vertrekkende partner geldt een overgangsregeling van maximaal twee jaar (de zogeheten scheidingsregeling) waarin de woning fiscaal nog als eigen woning kan worden behandeld. Dit is een van de redenen waarom fiscale begeleiding bij scheiding zo belangrijk is.
Wat verandert er door uw burgerlijke staat?
De gevolgen van een scheiding voor uw woning hangen af van wat u juridisch met elkaar had vastgelegd:
- Gemeenschap van goederen (huwelijk vóór 2018, of bewust gekozen): woning en hypotheek vallen in beginsel half-om-half, tenzij anders bewezen.
- Beperkte gemeenschap (huwelijken vanaf 2018): wat u vóór het huwelijk had, blijft van u; wat tijdens het huwelijk samen is opgebouwd, deelt u.
- Huwelijkse voorwaarden: de notariële akte regelt wat van wie is en hoe wordt verrekend.
- Samenlevingscontract of geen contract: eigendom en verdeling volgen het Kadaster en eventueel het samenlevingscontract. Geen contract betekent in juridische zin: ieder houdt wat op zijn of haar naam staat, met uitzonderingen.
Twee subpagina's gaan hier dieper op in: huwelijkse voorwaarden en samenlevingscontract.
Een rustig stappenplan
Wat u ook kiest, het proces heeft een herkenbare structuur. Hieronder vindt u de fasen op hoofdlijnen.
- Oriëntatie: u bepaalt samen wat de wens is en welke routes haalbaar lijken. Een onafhankelijke adviseur kan helpen om realistische scenario's in kaart te brengen.
- Berekeningen: woningwaarde (taxatie of WOZ), openstaande hypotheek, leencapaciteit, fiscale gevolgen. Onze uitkoopwaardecalculator geeft een indicatief beeld.
- Hypotheekaanvraag: bij de blijvende partner of bij een nieuwe geldverstrekker. Inkomens- en risicotoets worden opnieuw uitgevoerd.
- Notariële afhandeling: akte van verdeling, eigendomsoverdracht en ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid.
- Belastingaangifte: aanpassing van uw aangifte conform de scheidingsregeling en de nieuwe eigenwoningsituatie.
Waarom onafhankelijk advies belangrijk is
De combinatie van hypotheek, belastingrecht en familierecht maakt scheiding rond een eigen woning één van de meest complexe situaties die mensen in hun leven meemaken. Banken zijn gebonden aan de regels van de AFM en eisen vrijwel altijd een advies door een geregistreerd hypotheekadviseur voordat zij meewerken aan uitkoop of overname.
Een onafhankelijke adviseur vergelijkt meerdere geldverstrekkers, kijkt naar de fiscale gevolgen op lange termijn en helpt u tegelijkertijd om rust te bewaren in een periode die toch al veel vraagt.