Hypotheek overnemen na scheiding: wanneer kan dat?

Bij overname blijft de bestaande hypotheek doorlopen, maar dan alleen op uw naam. Het klinkt eenvoudig en in veel gevallen is dat ook zo. Toch zijn er een paar belangrijke voorwaarden en aandachtspunten waarover u op de hoogte wilt zijn voordat u deze route kiest.

Wanneer is overname een goede keuze?

Overname werkt het best in drie situaties: er is geen of weinig overwaarde, u en uw ex-partner zijn het eens over de waarde van de woning, en uw inkomen is voldoende om de hypotheek alleen te dragen. Dan kunt u de lopende hypotheek met behoud van de huidige rente voortzetten.

Is er wél substantiële overwaarde en wilt u uw ex-partner uitkopen? Lees dan over het uitkopen van een ex-partner — het uitkoopbedrag wordt vrijwel altijd via de hypotheek (mee)gefinancierd.

Wat beoordeelt de bank?

De geldverstrekker doet een nieuwe risicobeoordeling. Dat omvat:

• Een actuele inkomenstoets volgens de jaarlijkse leennormen.
• Beoordeling van eventuele alimentatieverplichtingen (in en uit).
• Schuldenoverzicht (BKR-toetsing).
• Bij verhoging: een nieuwe taxatie en aangepaste loan-to-value.

Belangrijk: ook als u de hypotheek zonder verhoging overneemt, kan de bank u vragen om een nieuwe adviseur in te schakelen — niet om u dwars te zitten, maar omdat dat past binnen de AFM-zorgplicht.

Behoud van uw rentevaste periode

Een veelgestelde zorg: verlies ik mijn aantrekkelijke rente uit het verleden? Vrijwel altijd niet, mits u de hypotheek niet verhoogt en u binnen dezelfde geldverstrekker blijft. Banken zien overname zonder verhoging als een tenaamstellingswijziging, niet als een nieuwe hypotheek.

Verhoogt u wel? Dan geldt voor het meerbedrag de actuele marktrente. Sommige banken combineren dat in dezelfde hypotheek (twee leningdelen), andere bieden een gemengde rente aan. Vraag een schriftelijke uitsplitsing zodat u weet wat u tekent.

Ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid

De juridische kern van een overname is het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid van uw ex-partner. Tot dat moment is hij of zij gewoon mede-aansprakelijk voor eventuele achterstanden. Pas als de bank schriftelijk akkoord gaat en de notaris dat vastlegt, is uw ex-partner financieel los van de woning.

Dit is meer dan een formaliteit. Voor uw ex-partner heeft het ontslag directe gevolgen voor de eigen leencapaciteit voor een nieuwe woning: zolang de oude hypotheek nog mede op de naam staat, telt die mee als verplichting.

De fiscale kant

De rente over het deel van de hypotheek dat aan uw eigen woning is toe te rekenen, blijft aftrekbaar volgens de eigenwoningregeling. Het overgenomen deel — het aandeel van uw ex-partner — wordt fiscaal beschouwd als een aankoop van uw kant. Dat heeft twee gevolgen:

• De rente over dat deel is in beginsel aftrekbaar, mits aan de voorwaarden wordt voldaan en het bedrag in lijn ligt met de overwaarde-overdracht.
• Er kan een wisselwerking ontstaan met de eigenwoningreserve, vooral als uw ex-partner kort daarvoor zelf overwaarde uit een eerder huis had ingebracht.

Een belastingadviseur of fiscaal onderlegde hypotheekadviseur kan dit specifiek voor uw situatie uitwerken.

Het proces in vijf stappen

1. Vraag uw bank een overnameverklaring. Dit is een intentie tot beoordeling — geen toezegging.
2. Lever inkomensstukken aan via een adviseur of rechtstreeks: drie recente loonstroken, werkgeversverklaring, eventuele alimentatieafspraken.
3. Wacht het bindende aanbod af, doorgaans binnen vier tot acht weken.
4. Plan de notaris: akte van verdeling en — bij wijzigingen — een nieuwe hypotheekakte.
5. Pas uw belastingaangifte aan conform de scheidingsregeling en de nieuwe situatie.

Wat als de bank niet meewerkt?

Soms is het inkomen net niet voldoende. Dan zijn er drie sporen om te onderzoeken: aanvullend inkomen aantoonbaar maken (bijvoorbeeld vastgelegde alimentatie of aantoonbaar vast neveninkomen), een andere geldverstrekker proberen met soepeler beleid, of een tijdelijke regeling met uw ex-partner waarbij de hypotheek nog enige tijd op beider naam blijft staan.

Lukt geen van deze drie? Dan komt verkoop weer in beeld. Lees over de overweging in ons artikel over verkopen bij scheiding.