Bij overname blijft de bestaande hypotheek doorlopen, maar dan alleen op uw naam. Vaak is dat eenvoudiger dan een volledig nieuwe hypotheek, zeker als u uw lage rente kunt behouden. Toch zijn er belangrijke voorwaarden. Hieronder leest u wanneer overname past, wat het verschil is tussen overnemen met en zonder verhoging, en hoe de BKR-toetsing en het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid werken.
Wanneer is overname een goede keuze?
Overname werkt het best als er weinig of geen overwaarde is, u en uw ex-partner het eens zijn over de waarde, en uw inkomen volstaat om de hypotheek alleen te dragen. Dan kunt u de lopende hypotheek met behoud van de huidige rente voortzetten.
Is er wél substantiële overwaarde en wilt u uw ex-partner uitkopen? Dan combineert u overname met een verhoging. Lees ook over het uitkopen van een ex-partner.
Overnemen zonder verhoging vs. met verhoging
Het grote onderscheid bepaalt uw rente, of er een taxatie nodig is en hoe streng de toets uitvalt:
| Aspect | Zonder verhoging | Met verhoging (uitkoop) |
|---|---|---|
| Rente | Bestaande rente blijft meestal behouden | Voor het meerdere geldt de actuele rente |
| Taxatie | Niet altijd nodig | Vrijwel altijd vereist |
| Inkomenstoets | Toets op de bestaande schuld alleen | Toets op de hogere schuld |
| Karakter | Tenaamstellingswijziging | Deels nieuwe hypotheek (extra leningdeel) |
Wat beoordeelt de bank?
De geldverstrekker doet een nieuwe risicobeoordeling. Dat omvat:
- Een actuele inkomenstoets volgens de jaarlijkse leennormen.
- Beoordeling van eventuele alimentatieverplichtingen (in en uit).
- Een BKR-toetsing van uw lopende kredieten.
- Bij verhoging: een nieuwe taxatie en aangepaste loan-to-value.
De BKR-toetsing in het kort
De bank raadpleegt het Bureau Krediet Registratie (BKR). Daar staan uw lopende kredieten geregistreerd: leningen, doorlopende kredieten, soms telefoonabonnementen, en eventuele betalingsachterstanden met een achterstandscodering. Een schone of afgeloste registratie werkt in uw voordeel; een achterstandscodering kan de overname blokkeren of vertragen. Het is verstandig vooraf uw eigen registratie te controleren, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
Behoud van uw rentevaste periode
Een veelgestelde zorg: verlies ik mijn aantrekkelijke rente? Bij overname zonder verhoging vrijwel nooit, mits u binnen dezelfde geldverstrekker blijft, het geldt dan als tenaamstellingswijziging, niet als nieuwe hypotheek. Verhoogt u wel, dan geldt voor het meerbedrag de actuele marktrente; vraag een schriftelijke uitsplitsing van de leningdelen zodat u weet wat u tekent.
Ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid
De juridische kern van een overname is het ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van uw ex-partner. Tot dat moment blijft hij of zij mede-aansprakelijk voor achterstanden, ongeacht wat u in het convenant afsprak. Pas als de bank schriftelijk akkoord gaat en de notaris dit vastlegt, is uw ex-partner financieel los van de woning.
Dit is meer dan een formaliteit: zolang de oude hypotheek mede op naam van uw ex-partner staat, telt die mee als verplichting bij diens leencapaciteit voor een nieuwe woning.
De fiscale kant
De rente over het deel dat aan uw eigen woning is toe te rekenen, blijft aftrekbaar volgens de eigenwoningregeling. Het overgenomen deel, het aandeel van uw ex-partner, geldt fiscaal als een aankoop van uw kant en is aftrekbaar voor zover het een kwalificerende eigenwoningschuld vormt. Er kan een wisselwerking ontstaan met de eigenwoningreserve. Het volledige plaatje staat op fiscale gevolgen scheiding eigen woning.
Het proces in vijf stappen
- Vraag uw bank een overnameverklaring, een intentie tot beoordeling, geen toezegging.
- Lever inkomensstukken aan: loonstroken, werkgeversverklaring, alimentatieafspraken.
- Wacht het bindende aanbod af. De doorlooptijd verschilt per geldverstrekker en situatie.
- Plan de notaris: akte van verdeling en, bij wijzigingen, een nieuwe hypotheekakte.
- Pas uw belastingaangifte aan conform de scheidingsregeling en de nieuwe situatie.
Wat als de bank niet meewerkt?
Soms is het inkomen net niet voldoende. Drie sporen om te onderzoeken: aanvullend inkomen aantoonbaar maken (vastgelegde alimentatie of vast neveninkomen), een andere geldverstrekker met soepeler beleid, of een tijdelijke regeling waarbij de hypotheek nog even op beider naam blijft. Lukt geen van drie, dan komt verkopen weer in beeld.